Les baux commerciaux conclus pour une durée de plus d’un an nécessitent la forme écrite conformément à l’article 550 du code civil allemand (BGB). Le respect de la forme écrite va de pair avec des exigences élevées : l’ensemble des conditions essentielles du contrat doivent être fixées par écrit, signées et résumées dans un seul document. Il n’y a pas besoin que chaque page soit signée séparément, mais toutes les pages doivent être agrafées ou bien fermement reliées d’une autre façon. Les annexes (telles que les plans) devraient également être fermement reliées au reste du document. Toutefois, selon la jurisprudence de la plus haute juridiction, un lien physique ferme entre les feuilles individuelles du document n’est plus nécessaire « si leur unité ressort sans ambiguïté » (par exemple par la pagination ou numérotation continue). Les conséquences d’une violation de la forme écrite sont terribles : malgré un accord passé sur une durée déterminée, une durée est réputée indéterminée de sorte que le bail peut être résilié en bonne et due forme (c’est-à-dire en respectant un délai de 6 à 9 mois).

L’objectif principal visé par l’exigence de la forme écrite est la protection de l’acquéreur du terrain. En devenant propriété, l’acquéreur entre dans un bail existant en tant que successeur du bailleur, conformément à l’article 566 du code civil allemand (BGB). L’acquéreur doit donc avoir la possibilité d’obtenir des informations relatives au contenu et à l’étendue des obligations qui lui sont transférées.

Les efforts juridiques actuels visent à ce que l’exigence de forme écrite légale soit remplacée par la forme de texte. Le but poursuivi est la promotion de la transformation numérique, tout en respectant le niveau de protection actuel. Il suffit d’une déclaration lisible faite sur un support durable, dans lequel la personne qui fait la déclaration est nommée, pour satisfaire à l’exigence de la forme de texte. Ainsi un courriel ou un SMS par exemple seraient suffisants pour répondre à l’exigence de la forme de texte.

Il est évident que, dans ces circonstances, le niveau de protection actuel ne serait plus garanti : un acquéreur pourrait difficilement connaître de manière fiable le contenu d’un contrat, d’autant plus qu’un accord serait alors composé d’un grand nombre de messages et que les limites entre négociation et accord pourraient s’estomper. Étant donné que l’on vise à maintenir le niveau de protection actuel, les exigences strictes en matière d’uniformité du contrat de location devraient également s’appliquer en conjonction avec l’exigence relative à la forme de texte. Dans la pratique, cela signifierait que la documentation relative au bail ne serait plus à signer à la main, bien qu’elle devrait toujours être rédigée avec soin, ce qui signifie que les changements juridiques prévus devraient être négligeables. Il reste à voir si et dans quelle mesure le projet sera finalement adopté ; une décision est attendue à l’automne de cette année.

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