Für Gewerberaummietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden gilt die Schriftform gemäß § 550 BGB. An die Wahrung des Schriftformerfordernisses werden hohe Anforderungen gestellt: Alle wesentlichen Vertragsbedingungen müssen schriftlich fixiert, unterschrieben und in einer einheitlichen Urkunde zusammengefasst werden. Dabei muss nicht jede Seite gesondert unterschrieben werden, die einzelnen Seiten sollten jedoch zusammengeheftet oder sonst in einer Form fest verbunden sein. Auch Anlagen (wie etwa Lagepläne) sollten fest mit dem übrigen Schriftstück verbunden sein. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist allerdings eine feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde nicht mehr erforderlich, „wenn sich deren Einheit zweifelsfrei ergibt“ (z.B. aus fortlaufender Paginierung oder Nummerierung). Die Folgen eines Schriftformverstoßes sind verheerend: Trotz Vereinbarung einer festen Laufzeit wird fingiert, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde mit der Folge, dass es ordentlich (d.h. innerhalb einer Frist von 6 -9 Monaten) kündbar ist.

Primärer Schutzweck des Schriftformerfordernisses ist der Schutz des Grundstückserwerbers. Dieser tritt mit Eigentumserwerb als Nachfolger des Vermieters gemäß § 566 BGB in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Dem Erwerber muss es daher ermöglicht werden, sich über Inhalt und Ausmaß der auf ihn übergehenden Verpflichtungen zu informieren.

Nach aktuellen Gesetzesbestrebungen soll das gesetzliche Schriftformerfordernis durch die Textform ersetzt werden. Hintergrund ist, – unter Einhaltung des bisherigen Schutzniveaus – den digitalen Wandel voranzutreiben. Für die Einhaltung der Textform ist bereits eine lesbare, auf einem dauerhaften Datenträger abgegebene Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, ausreichend. So würde z.B. eine E-Mail oder eine SMS dem Textformerfordernis genügen.

Es liegt auf der Hand, dass unter diesen Umständen das bisherige Schutzniveau nicht mehr gewährleistet wäre: Ein Erwerber kann sich kaum noch verlässlich Kenntnis über den Vertragsinhalt verschaffen, zumal sich eine Vereinbarung dann aus einer Vielzahl von Nachrichten zusammensetzen kann und die Grenzen zwischen Verhandlung und Einigung verschwimmen könnten. Da Maßgabe der geplanten Gesetzesänderung ist, das bisherige Schutzniveau beizubehalten, müssten die strengen Anforderungen an die Einheitlichkeit des Mietvertrags auch in Verbindung mit dem Textformerfordernis gelten. Für die Praxis hätte dies zur Folge, dass die Mietvertragsdokumentation zwar nicht mehr eigenhändig unterschrieben werden muss, jedoch weiterhin sorgfältig erfolgen muss, sodass die mit der geplanten Gesetzesänderung einhergehenden Änderungen überschaubar sein dürften. Es bleibt abzuwarten, ob und wie der Entwurf letztlich beschlossen wird; mit einer Entscheidung ist aller Voraussicht nach Herbst dieses Jahres zu rechnen.

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